مالیات ساخت و فروش املاک + نحوه محاسبه
مالیات ساخت و فروش املاک + نحوه محاسبه
- نویسنده : حسابدانان
- سطح : متوسط
- پیش نیاز : مالیات چیست ؟
- مدت زمان مطالعه : ۱۵ دقیقه
فهرست مطالب :
۱ – کلیات مالیات بر درآمد ساخت و فروش
۲ – ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم
۳ – مالیات على الحساب ساخت و فروش املاک
۴ – نکات کلیدی مالیات بر ساخت و فروش
۵ – نقل و انتقال قطعی ساختمان های در حال ساخت و تمام
۷ – بررسی ارزش عرصه در بهای تمام شده ساختمان
۸ – موارد عدم پذیرش یا عدم پذیرش زیان حاصل از فعالیت ساخت و فروش
۹ – اسناد مشاعی در ساخت و فروش
۱۰ – موارد عدم معافیت و عدم شمول ماده ۷۷ ق.م.م
۱۱ – مالیات بر ارزش افزوده ساخت و فروش املاک
۱۲ – سوالی درباره مالیات ساخت و فروش املاک دارید، مشاوره مالیاتی کسب و کار خود را از ما بگیرید!
مقدمه
مالیات املاک چیست؟ مالیات املاک از انواع مالیات مستقیم است که انواع درآمدها حاصل از ملک را شامل میشود که از فصل اول از باب سوم قانون مالیات های مستقیم، از ماده ۵۲ تا ۸۰ مالیاتهای مستقیم مربوط به فصل مالیات بر درآمد املاک است. کلیۀ اشخاص حقیقی و حقوقی بابت درآمدهای حاصل از اجاره املاک باید مالیات اجاره پرداخت کنند و شامل موارد ذیل می باشد :
۱ – مالیات بر درآمد اجاره ( ماده ۵۳ تا ۸۰ قانون مالیات های مستقیم )
۲ – مالیات بر خانه های خالی (ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم )
۳ – مالیات بر نقل و انتقال املاک ( ماده ۵۹ تا ۷۶ قانون مالیات های مستقیم )
۴ – مالیات بر ساخت فروش املاک ( ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم)
۵ – مالیات بر خانه های لوکس و گران قیمت ( قانون بودجه سنواتی )
در این مقاله از حسابدانان، به بررسی موضوع مالیات مرتبط با ساخت و فروش املاک میپردازیم.
۱ – کلیات مالیات بر درآمد ساخت و فروش
تا قبل از لازم الاجرا شدن اصلاحیه ۳۱/۰۴/۱۳۹۴ ق. م. م (ابتدای سال ۱۳۹۵) مالیات ساخت و فروش صرفاً شامل مالیات مقطوعی به مأخذ ۱۰ درصد ارزش معاملاتی اعیان ملک برای ساختمان های نوساز بود که در زمان انتقال قطعی املاک به همراه مالیات موضوع ماده ۵۹ ق. م. م از فروشنده املاک اخذ گردیده و مالیات دیگری در این خصوص اخذ نمی شد تا پایان سال ۱۳۹۴ چنانچه مالکی تا دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ملک خود را منتقل می کرد شامل این نوع مالیات می شد و اگر موعد دوساله سپری می شد مشمول این نوع مالیات مقطوع نمی گردید. اما با توجه به ناعادلانه بودن روش مذکور طی تغییرات حاصله در اصلاحیه ۳۱/۰۴/۱۳۹۴ قانون مالیات های مستقیم از ابتدای سال ۱۳۹۵، اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی املاک مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (۱۰٪) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک (عرصه و اعیان) مورد انتقال گردید و مقرر گردید مالیات قطعی مؤدیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین شود.
تغییر مهم دیگر اینکه ساخت و فروش املاک مشمول مالیات بر سود گردید و درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان با توجه به شخصیت سازنده (حقیقی یا حقوقی مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم (مشاغل) و پنجم (اشخاص حقوقی) باب سوم قانون مالیات های مستقیم شد؛ لذا هرگونه جرایم و سایر مواردی که برای فصول مشاغل واشخاص حقوقی مطرح می باشد از ابتدای سال ۱۳۹۵ به مؤدیان این ماده نیز تسری می یابد. ساخت و فروش املاک در قانون جدید با عنوان شغل برای اشخاص حقیقی و به عنوان بخشی از جمع درآمد اشخاص حقوقی طبق ماده ۱۰۵ ق.م.م مشمول مالیات شناخته شده است. روش ثبت و شناسایی درآمدها و هزینه ها طبق استاندارد حسابداری شماره ۲۹ می باشد . مؤدیان مکلف هستند نسبت به سود و زیان ، اظهارنامه تسلیم کنند و سایر تکالیف مقرر در قانون را مطابق با فصل اشخاص حقوقی و مشاغل انجام دهند؛ بنابراین به نظر می رسد با توجه به ماهیت شغلی این نوع مالیات نمی توان آن را نوعی مالیات بر درآمد املاک تلقی نمود اما قانون گذار به دلیل آنکه موضوع این مالیات، «ملک» است، تشخیص داده آن را در فصل مالیات بر درآمد املاک قرار دهد.
۲ – ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم
پیش از آنکه وارد بحث مالیات مرتبط با مالیات بر ساخت و فروش شویم، لازم است ابتدا مفهوم ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم را مورد بررسی قرار دهیم. شناخت دقیق این تعریف، به ما کمک خواهد کرد برای دستیابی به درک بهتر و عمیقتر از موضوعات مربوطه در مراحل بعدی خواهد بود و ما را در تحلیل و فهم دقیقتر مباحث مالیاتی یاری میکند.
ارزش معاملاتی ملک توسط سازمان امور مالیاتی کشور، هر ساله ارزش معاملاتی و اجاری املاک را به تفکیک استانها و مناطق هر استان تدوین و ابلاغ میکند.
بر اساس ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است.
کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد ( ۲% ) میانگین قیمتهای روز منطقه تعیین می کند.
این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد ( ۲۰% ) میانگین قیمت های روز املاک برسد.
کمیسیون تقویم املاک متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانههای راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل میشود.
کمیسیون مذکور هر سال یکبار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.
۳ – مالیات على الحساب ساخت و فروش املاک
زمانی که اشخاص شروع به ساخت یک مجتمع ساختمانی می کنند و در طی سال می خواهند واحدهایشان را منتقل کنند چون در آن مقطع زمانی آخر دوره مالی نبوده و میزان سود و زبانش مشخص نشده در قانون مالیات علی الحسابی با نرخ (۱۰٪) به مأخذ ارزش معاملاتی (عرصه و اعیان) واحد مورد واگذاری پیش بینی شده است. مؤدی می بایست این مالیات علی الحساب را پرداخت و گواهی موضوع ماده ۱۸۷ ق.م.م دریافت کند و در سال بعد اداره امور مالیاتی بر مبنای اظهار نامه تسلیمی و سایر مدارک مثبته حسابرسی مالیاتی را بر اساس سود و زیان انجام میدهد و مبادرت به تشخیص مالیات مؤدی خواهد نمود. مالیات های علی الحساب هم به عنوان پرداختی مؤدی محسوب خواهند شد حال ممکن است مالیات علی الحساب پرداختی کمتر، بیشتر یا مساوی مالیات قطعی باشد. اگر علی الحساب پرداختی بیشتر از مالیات قطعی مؤدی باشد، در چنین مواردی، مازاد پرداختی قابل استرداد خواهد بود و بالعکس اگر علی الحساب پرداختی کمتر از مالیات قطعی شده باشد باید ما به التفاوت توسط مودی پرداخت شود. در مواردی که درآمد مشمول مالیات و مالیات ساخت و فروش مؤدی قبلاً در اجرای ماده (۷) آیین نامه اجرایی موضوع تبصره (۵) ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد رسیدگی واقع شده باشد، حسب مورد به ترتیب زیر عمل می شود :
۱ – در مواردی که مالیات ساخت و فروش از مؤدی مطالبه و مؤدی نسبت به پرداخت آن اقدام قدام نموده باشد، در زمان نقل و انتقال قطعی ملک مورد نظر وصول مالیات علی الحساب ده درصد (۱۰٪) تا میزان مالیات پرداخت شده موضوعیت نخواهد داشت.
۲ – در مواردی که مالیات ساخت و فروش پرداخت شده قبلی بابت کل فعالیت ساخت و فروش بوده یا با توجه به مقررات، مؤدی بابت کل فعالیت مذکور مشمول مالیات نشده باشد، در زمان نقل و انتقال قطعی وصول مالیات علی الحساب ده درصد (۱۰) موضوعیت نخواهد داشت.
بشنوید : پادکست مرور زمان مالیاتی
۴ – نکات کلیدی مالیات بر ساخت و فروش
نکته ۱ – مبنای تشخیص قانون حاکم تاریخ صدور پروانه ساختمانی می باشد. به عبارت دیگر قانون مالیات های مستقیم (اصلاحیه مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱ ) بر ساختمان هایی که پروانه ساخت آنها از تاریخ ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ به بعد صادر شده حاکم است؛ لذا اگر پروانه ها و مجوزهای ساختی تا آخر سال ۱۳۹۴ صادر شده باشند و انتقال املاک آنها از ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ به بعد اتفاق بیفتد فقط مشمول مالیات موضوع ماده ۵۹ خواهند بود حکومت قانون قدیم و اخذ مالیات موضوع ماده ۷۷ ق.م. م (ساخت و فروش) با اصلاحیه قبلی و جدید در این موارد منتفی است ضمناً معیار محاسبه، تاریخ صدور پروانه ساختمانی اولیه است و اگر سازنده ملکی پروانه ساختمانی خود را قبل از سال ۱۳۹۵ گرفته باشد و پس از سال ۱۳۹۵ پروانه مذکور را تمدید کند مشمول مالیات ساخت و فروش نمی گردد.
نکته ۲ – شهرداری ها مطابق تبصره (۳) ماده ۷۷ ق. م. م موظف اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می گردد گزارش کنند.
مبنای تعیین اداره ذی صلاح جهت مطالبه مالیات شغلی ماده ۷۷ ق.م.م، اقامتگاه قانونی مؤدی است که طبق تعریف بند ،مذکور اقامتگاه قانونی نسبت به اشخاص حقوقی تابع قانون تجارت و در مورد اشخاص حقیقی تابع قانون مدنی است.
نکته ۳- ادارات امور مالیاتی محل انتقال ملک حسب ماده ۸ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره (۵) ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مکلف اند اطلاعات واحد یا واحدهای مورد انتقال را با ذکر مبلغ مالیات علی الحساب ساخت و فروش وصول شده به اداره امور مالیاتی اقامتگاه قانونی مؤدی ارسال نمایند.
نکته ۴- ساخت و فروش شامل احداث هرگونه اعیان در عرصه و یا ایجاد اعیان جدید بر روی بنای قبلی و فروش آن، اعم از ساخته شده و ناتمام می باشد ساخت و فروش هر نوع ساختمان مشمول مقررات مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی و مشاغل می شود.
نوع ساختمان و کاربری آن در تشخیص این نوع مالیات مؤثر نیست چرا که هدف مقنن در این ماده اخذ مالیات از سود حاصل از ساخت و فروش فارغ از نوع کاربری ساختمان ها می باشد.
نکته ۵- برای مشخص کردن نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی الحساب مالیاتی و سایر جزئیات اجرایی این نوع مالیات به استناد تبصره ۵ ماده ۷۷ ق.م.م باید آیین نامه اجرانی این ماده از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی پیشنهاد و به تصویب هیئت وزیران برسد.
این آیین نامه در تاریخ ۱۳۹۶/۰۳/۲۰ تصویب شده است که با توجه به اهمیت فوق العاده این آیین نامه اجرایی موارد مهم این آیین نامه در ادامه تشریح می گردد.
برای درک این موضوع به مثال زیر توجه کنید :
شرکت الف ساخت و فروش املاک می باشد در بهمن ماه سال ۱۴۰۰ ملکی را که پروانه آن در ۱۳۹۵/۰۱/۰۱ اخذ شده است را به فروش رسانیده است اطلاعات مربوط به عملکرد سال ۱۴۰۰ به شرح ذیل می باشد :
خرید مصالح ساختمانی :۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰
هزینه حقوق و دستمزد:۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰
هزینه های پروژه :۱۳۰.۰۰۰.۰۰۰
زمین براساس بهای تمام شده : ۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰
زمین براساس بهای روز :۵۰۰.۰۰۰.۰۰
در صورتی که بهای فروش و ارزش معاملاتی ملک به ترتیب ۱.۸۰۰.۰۰۰.۰۰۰ و ۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال باشد مالیات در تاریخ انتقال و مالیات قطعی عملکرد و مالیات قابل پرداخت در سال ۱۴۰۰ چقدر می باشد ؟
مالیات علی الحساب ۶۰.۰۰۰.۰۰۰=۱۰%*۶۰۰.۰۰.۰۰۰
مالیات نقل و انتقال قطعی املاک ۳۰.۰۰۰.۰۰۰=۵%*۶۰۰.۰۰۰.۰۰۰
درآمد مشمول مالیات:
۷۷۰.۰۰۰.۰۰۰=۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰-۱۳۰.۰۰۰.۰۰۰-۱۵۰.۰۰۰.۰۰۰-۲۵۰.۰۰۰.۰۰۰-۱.۸۰۰.۰۰.۰۰۰
مالیات قطعی عملکرد ۱۹۲.۵۰۰.۰۰۰=۲۵%*۷۷۰.۰۰۰.۰۰۰
۵ – نقل و انتقال قطعی ساختمان های در حال ساخت و تمام
به استناد ماده ۳ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم نقل و انتقال ساختمان های در حال ساخت و ناتمام ،علاوه بر مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۵۹) قانون مالیات های مستقیم ، با توجه به میزان پیشرفت عملیات ساختمان و درآمد حاصله در آن مقطع، مشمول مالیات صدر ماده (۷۷) موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم قانون مالیات های مستقیم و مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.این موضوع مانع از وصول مالیات موضوع ماده (۷۷) قانون و تبصره (۱) آن در زمان نقل و انتقال قطعی ساختمانهای مذکور پس از پایان کار آن با رعایت مقررات مربوط نخواهد بود.
در مورد نقل و انتقال ساختمان های نیمه تمام، مبلغ فروش هر مرحله به عنوان بهای تمام شده خریدار مرحله بعدی محسوب و از درآمد ناشی از ساخت و فروش املاک مذکور کسر می شود و طبق استاندارد ۲۹ حسابداری چنانچه سودی تحقق یافته باشد ،آن سود مشمول این نوع مالیات می شود .
۶ – مشارکت در ساخت و فروش
در فرآیند ساخت و فروش املاک، ممکن است مالک زمین با سازنده وارد همکاری شود. بر اساس قرارداد مشارکت، در پایان پروژه سهم مشخصی برای هر یک از طرفین تعیین خواهد شد.
درآمد مشمول مالیات هر شریک بر مبنای سهم تعیین شده در مشارکت در ساخت و فروش،در صورت رعایت مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک بر مبنای سهم تعیین شده در شرکت نامه است.
به عنوان مثال اگر مالک عرصه و سازنده به نسبت ۶۰ به ۴۰ در یک پروژه ساخت و فروش مشارکت کنند و این شرکت نامه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود ، ۶۰ درصد درآمد محقق شده متعلق به مالک زمین و ۴۰ درصد متعلق به سازنده خواهد بود .
در مواردی که شرکت نامه بر اساس مواد (۴۷) و (۴۸) قانون ثبت اسناد و املاک، تنظیم نشده است، در صورتی که بر اساس اسناد و مدارک، قرارداد ارائه شده و واقعیت امر، انعقاد قرارداد مشارکت برای مأمورین مالیاتی ذی ربط احراز شود، سهم تعیین شده در قرارداد، ملاک تعیین مالیات متعلقه است. در مواردی که حسابرسی مالیاتی مغایر با حکم فوق صورت گرفته باشد، حسب مورد، رسیدگی به درخواست مودی در راستای ماده (۲۳۸) قانون مالیات های مستقیم و اعتراض در مراجع دادرسی مالیاتی با رعایت ترتیبات مذکور صورت خواهد گرفت .
۷ – بررسی ارزش عرصه در بهای تمام شده ساختمان
با توجه به اینکه ارزش زمین بخش قابل توجهی از هزینه تمامشده ساختمان را تشکیل میدهد، این موضوع در محاسبه هزینههای ساخت و درآمد مشمول مالیات اهمیت ویژهای دارد. بر اساس قانون، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است. این کمیسیون وظیفه دارد در سال اول، ارزش معاملاتی مربوط به قانون مالیاتهای مستقیم را بر مبنای دو درصد متوسط قیمتهای جاری منطقه، با رعایت معیارهای مشخص، تعیین کند. این درصد هر سال به اندازه دو واحد افزایش مییابد؛ به این ترتیب، در سال ۱۳۹۵ دو درصد، در سال ۱۳۹۶ چهار درصد و به همین ترتیب تا رسیدن به حداکثر ۲۰ درصد میانگین قیمتهای روز املاک ادامه خواهد داشت. بنابراین، ارزش دفتری زمین ملاک محاسبات نیست و مبنا، ارزش روز است که توسط کمیسیون ارزش معاملاتی مشخص میشود.
مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم «ارزش روز عرصه در زمان فروش ملک که در اجرای مقررات ماده (۶۴) قانون تعیین شده یا ارزش خرید عرصه هر کدام بیشتر باشد،در محاسبه و تعیین درآمد مشمول مالیات منظور خواهد شد »
با توجه به این که هیات عمومی دیوان عدالت اداری به موجب دادنامه شماره ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۵۵۹۸۳۵ تاریخ ۰۳/۰۷/۱۴۰۳ حکم به ابطال ماده ۱۲ آییننامه اجرایی ماده ۷۷ اصلاحی قانون مالیات های مستقیم صادر نموده است و با لحاظ استدلال مندرج در آن رای که مبتنی بر حفظ حقوق فعّالین اقتصادی در حوزه ساخت مسکن بوده و براساس آن و در جهت تعیین هزینه قابل قبول میبایست قیمت روز عرصه ملاک عمل قرار بگیرد و نه معیار مندرج در ماده ۱۲ آییننامه موصوف و با عنایت به این که وفق ماده ۹۳ قانون دیوان عدالت اداری مفاد آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری باید برای مراجع قضایی و اداری معتبر و ملاک عمل باشد .
۸ – موارد عدم پذیرش یا عدم پذیرش زیان حاصل از فعالیت ساخت و فروش
مسئله پذیرش یا عدم پذیرش زیان ناشی از فعالیت ساخت و فروش املاک یکی از موارد مهم در فعالیتهای اقتصادی است. همانند سایر فعالیتهای شغلی، ساخت و فروش املاک نیز ممکن است در دورههایی منجر به زیان شود. در چنین شرایطی، مطابق بند ۱۲ ماده ۱۴۸ قانون مالیاتهای مستقیم، مؤدیان امکان استهلاک زیان را دارند. با این حال، باید توجه داشت که زیان ناشی از ساخت و فروش ساختمان برای اشخاص حقیقی که تحت شمول مالیاتی بر اساس تبصره (۲) ماده (۷۷) قانون قرار نگرفته باشند، قابل استهلاک از درآمد مشمول مالیات سالهای آینده نخواهد بود. این قاعده همچنین برای فعالیت اشخاص حقیقی در شهرهایی با جمعیت کمتر از صد هزار نفر در سال مورد رسیدگی و سالهای آینده نیز جاری میشود.
*بنابراین دو استثنا در مورد این قاعده کلی وجود دارد :
۱ – اشخاص حقیقی که مشمول مالیات ساخت و ساز نمی شوند.
۲ – در روستاها و شهرهایی که زیر یک صد هزار نفر جمعیت دارند چون مشمول مالیات ساخت و ساز به طور کلی نمی شوند لذا زیان حاصل از ساخت و ساز در چنین شهرهایی هم قابل قبول نخواهد بود .
۹ – اسناد مشاعی در ساخت و فروش
مطابق تبصره ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم در مورد اسناد مشاعی هریک از اشخاص به نسبت سهم خود مالک شناخته می شوند. به طور مثال یک زمین با نسبت ۱ دانگ و ۵ دانگ متعلق به دو نفر است .ساخت وسازی که روی این زمین انجام می شود بر مبنای مالکیت اسناد مشایی اشخاص تعیین می شود . یعنی یک ششم درآمد مشمول مالیات مربوط به شخصی است که یک دانگ دارد و پنج ششم مربوط به شخصی است که پنج دانگ از زمین را دارد .
مطابق تبصره ۲ ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم تنظیم سند به نام هر شریک به نسبت مذ کور در شراکت نامه، نقل و انتقال تلقی نمی شود .
۱۰ – موارد عدم معافیت و عدم شمول ماده ۷۷ ق.م.م:
۱ – به استناد ماده ۵ آیین نامه اجرایی موضوع تبصره ۵ ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی (ساخت و ساز مسکن) صادر شده یا می شود به عنوان اشخاصی که آورده نقدی برای تامین مالی پروژه – طرح و سرمایه در گردش بنگاههای تولیدی را در قالب عقود مشارکتی فراهم نمایند،و همچنین شرکتهایی که به منظور اجرای طرحهای تولیدی و زیربنایی در بخشهای دولتی یا عمومی غیر دولتی نظیر شرکتهای موضوع قانون احداث پروژه های عمرانی بخش راه و ترابری از طریق مشارکت بانکها و سایر منابع مالی و پولی کشور مصوب ۱۳۶۶/۸/۲۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی تاسیس میشوند معادل حداقل سود مورد انتظار عقود مشارکتی مصوب شورای پول و اعتبار از پرداخت مالیات بر درآمد معاف میشوند و برای پرداختکننده سود، معادل سود پرداختی مذکور بهعنوان هزینه قابل قبول مالیاتی تلقی میشود.
۲ – مالیات مربوط به ساخت و فروش املاک، طبق تبصره ۴ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، تنها شامل شهرهایی با جمعیتی بیش از صد هزار نفر میشود. به بیان دیگر، روستاها و شهرهایی که جمعیت آنها کمتر از صد هزار نفر باشد، از این نوع مالیات معاف هستند. معیار تعیین جمعیت شهرها، اطلاعات ارائهشده در آخرین سرشماری نفوس و مسکن توسط مرکز آمار ایران است.
۳ – بر اساس تبصره ۲ ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم، در خصوص اشخاص حقیقی، اگر بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ملک گذشته باشد و ملک موردنظر هنوز انتقال نیافته باشد، این ملک از شمول مالیات ساخت و فروش مربوط به اشخاص حقیقی خارج میگردد. با این حال، این مهلت زمانی سهساله برای اشخاص حقوقی قابل تسری نیست .
۴ – به استناد بخشنامه شماره : ۲۰۰/۱۱۱۳۰ تاریخ :۱۳۸۹/۰۴/۱۲ «به موجب ماده ۶۵ قانون مالیات های موصوف، نقل و انتقال قطعی واحدهای مسکونی از طرف شرکت های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول مالیات موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک نمی باشد.
با توجه به اینکه ماده ۷۷ قانون فوق الذکر در فصل اول از باب سوم قانون مزبور فصل مالیات بر درآمد املاک قرار گرفته است لذا نقل و انتقال قطعی واحدهای مسکونی از طرف شرکتهای تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول حکم ماده ۷۷ قانون مذکور نیز نمی گردد.»
۱۱ – مالیات بر ارزش افزوده ساخت و فروش املاک
مطابق جزء (۱۰) بند (الف) ماده (۹) قانون قانون دائمی مالیات بر ارزش افزوده مصوب ۱۴۰۰ «دارایی های غیرمنقول و انواع حواله های کاغذی یا الکترونیکی مبتنی بر آنها» از مالیات بر ارزش افزوده معاف می باشند ، در نتیجه ساخت و فروش هایی املاک که در راستای ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم باشد مشمول معافیت مالیات بر ارزش افزوده می باشند .
۱۲ – سوالی درباره ساخت و فروش املاک دارید، مشاوره مالیاتی کسب و کار خود را از ما بگیرید!
مشاوره مالیاتی، به عنوان یکی از حوزه های تخصصی موسسه حسابدانان می تواند شما را در جلوگیری از تعلق جرایم و مجازات های مالیاتی یاری نماید. پنل مشاوره مالی و مالیاتی ما آماده پاسخگویی به کلیه سوالات شما در حوزه حسابداری، مالیات، بیمه، قانون کار و مباحث مربوطه به صورت آنلاین و حضوری می باشد.
برای ورود به پنل مشاوره مالیاتی و پرسیدن سوالات خود اینجا کلیک کنید.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.