توضیحات مربوط به ارزش اجاری املاک مشابه را با تشریح ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم که اولین ماده از فصل مالیات بر درآمد املاک است و حکم شمول مالیات املاک را بیان می کند آغاز می کنیم. طبق ماده ۵۲ این قانون، مالیات بر درآمد املاک شامل ۵ حالت مختلف است: مالیات اجاره، مالیات بر خانه های خالی، مالیات نقل و انتقال و مالیات ساخت و فروش موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم.
توضیح: در فصل مالیات بر درآمد املاک، موضوع خانه های لوکس و گران قیمت گفته نشده است، چرا که این موضوع را نمی توان در حالات مختلف مالیات بر درآمد املاک لحاظ کرد و در قانون مالیات های مستقیم به آن هیچ اشاره ای نشده است، زیرا مقررات مربوط به آن هر ساله در قانون بودجه تعیین می شود.
برای درک بهتر مفهوم ارزش اجاری املاک مشابه در قانون که در سرفصل مالیات بر درآمد املاک آمده است، ابتدا توضیح مختصری درباره مالیات بر درآمد املاک ارائه می شود و سپس موارد مربوط به ارزش اجاری املاک مشابه گفته خواهد شد.
مالیات بر درآمد املاک چیست؟
مالیات بر درآمد املاک موضوع ماده ۵۲ تا ۸۰ قانون مالیات های مستقیم را شامل می شود. در این بین، ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم در خصوص یک نوع مالیات جدیدی صحبت می کند و طبق آن، “مالیات نقل و انتقال قطعی املاک” به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ ۵ درصد و همچنین “مالیات انتقال حق واگذاری محل” به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب ملک و به نرخ ۲ درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق واگذاری آن محل، مشمول مالیات می باشد.
ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم را می توان اینطور تشریح کرد که در صدر ماده مذکور، قانونگذار دو نوع مالیات را نام می برد: نوع اول “مالیات نقل انتقال قطعی املاک” و نوع دوم “مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل”.
در نوع اول مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، علت این که قانونگذار در این ماده در نوع اول مالیات، از عبارت “قطعی” نام برده است، این است که ممکن است ملک، طی یک مبایعه نامه به فروش برسد و در واقع انتقال قطعی آن دو یا سه ماه بعد اتفاق بیفتد و یا انتقال سند قطعی آن طی چند ماه آینده انجام شود که در این صورت باید توجه داشت مبنای زمانی دریافت مالیات نقل و انتقال، زمانی است که ملک به صورت قطعی جابجا شود.
در رابطه با دومین نوع مالیات موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم که مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل است، طبق تبصره ۲ این ماده، حق واگذاری محل، حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل است و به زبان ساده تر، حق واگذاری محل، همان سرقفلی است، هرچند این موضوع در متن قانون گفته نشده، اما این دو عبارت، تعریف و مفهوم یکسانی دارند و همانطور که گفته شد، نرخ مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل برابر با ۲ درصد است.
بنابراین می توان تفاوت بین مالیات نقل و انتقال املاک و مالیات حق واگذاری محل را در نرخ و ماخذ آن ها دانست، به این صورت که نرخ مالیات نقل و انتقال املاک برابر ۵ درصد و نرخ مالیات حق واگذاری محل برابر ۲درصد است و در رابطه با ماخذ، برای مالیات نقل و انتقال املاک، ۵ درصد ارزش معاملاتی است، اما برای مالیات حق واگذاری محل، این ماخذ برابر با ۲ درصد وجوه دریافتی است، یعنی برای مثال اگر صاحب ملک حق واگذاری آن را به مبلغ ۵ میلیارد ریال بفروشد، چون برای حق واگذاری محل، ارزش معاملاتی نداریم، باید ۲ درصد مبلغ ۵۵ میلیارد ریال را مالیات بدهد.
توضیحات بالا در خصوص مالیات بر درآمد املاک و مالیات بر نقل و انتقال و انواع آن ها، مقدمه ای بر آشنایی با مفهوم ارزش اجاری املاک مشابه است.
ارزش معاملاتی یا ارزش اجاری املاک مشابه چیست؟
ارزش معاملاتی به معنی ارزش گذاری سازمان امور مالیاتی بر روی املاک است، با این توضیح که سازمان امور مالیاتی هر ساله در راستای ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم، که در ادامه توضیحات مربوط به آن ارائه شده است، توسط کمیسیون موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم، جدولی تحت عنوان جدول معاملاتی املاک منتشر می کند و املاک مختلف با کاربری های مختلف را از نظر ریالی ارزش گذاری می کند که معمولا این ارزش گذاری نسبت به مبلغ واقعی املاک کمتر است، مثلا اگر قیمت واقعی ملکی ۱۰۰میلیارد ریال باشد، ارزش معاملاتی آن ۱۰ یا ۱۵ میلیارد ریال خواهد بود.
در برخی موارد ممکن است برای برخی مناطق، ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، در این صورت طبق تبصره ۱ ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، برای این موارد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل، مبنای محاسبه ارزش معاملاتی این ملک خواهد بود.
همچنین در رابطه با موضوع ارزش اجاری املاک مشابه، در ماده ۶۱ قانون مالیات های مستقیم نیز به آن اشاره شده است که در مواردی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی شود، ارزش معاملاتی آن ملک طبق مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک در محاسبه مالیات، ملاک عمل خواهد بود. در نتیجه فرق ندارد معاملات نقل و انقال املاک در دفاتر اسناد رسمی انجام شود یا خیر، در هر صورت بر اساس ارزش معاملاتی و با نرخ ۵ درصد خواهد بود.
مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک چیست؟
نکته قابل ذکر در این خصوص این است که مالیات مربوط به نقل و انتقال املاک یک نوع مالیات مقطوع است، به این معنی که مالیاتی است که مبنای آن سود و زیان نیست، برای مثال اگر شما ملکی را به ارزش ۱۰ میلیارد ریال بخرید و ۲ سال بعد آن را به قیمت ۲۰ میلیارد ریال بفروشید، سود شما از این معامله ۱۰ میلیارد ریال خواهد بود و این موضوع تاثیری در میزان مالیات نقل و انتقال آن نخواهد داشت. در مورد زیان هم به همین ترتیب است و در این مثال اگر شما ملک را ۵ میلیارد ریال بفروشید، زیان به دست آمده ۵ میلیارد ریال خواهد بود و در نتیجه به طور کلی در حال حاضر در حوزه املاک هیچ مالیاتی وجود ندارد که بابت سود یا زیان، و در این مثال بابت ۱۰ میلیارد ریال سود یا ۵ میلیارد زیان، اخذ شود.
لذا مالیات نقل و انتقال املاک به میزان سود یا زیان وارد شده کاری ندارد و صرفا شامل ۵ درصد ارزش معاملاتی املاک می شود.
ارزش معاملاتی املاک را چه کسی تعیین می کند؟
طبق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم که دارای نکات مهم بسیار مهمی در خصوص ارزش معاملاتی املاک است، تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می باشد که این کمیسیون در سازمان مالیاتی وجود دارد. طبق این ماده، کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول یعنی سال ۱۳۹۵، در سراسر کشور ارزش گذاری کند. طبق این ارزش گذاری در سال ۱۳۹۵، باید ۲ درصد میانگین قیمت های واقعی املاک به عنوان ارزش معاملاتی در نظر گرفته شود و این شاخص هر سال به میزان ۲ واحد درصد افزایش یابد، یعنی بعد از سال ۱۳۹۵ که میزان آن ۲ درصد بوده است، در سال ۱۳۹۶، این میزان به ۴ درصد، در سال ۱۳۹۷، این میزان به ۶ درصد و …الی آخر است، تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به میزان ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک در آن منطقه برسد.
این افزایش میزان تا سال ۱۴۰۴ که به ۲۰ درصد ارزش واقعی املاک می رسد، ادامه پیدا می کند و روی میزان ۲۰ درصد باقی می ماند، یعنی حداکثر مبلغ ارزش معاملاتی املاک باید ۲۰ درصد ارزش واقعی آن ها باشد، البته با توجه به تورم موجود در کشور ما، این مبلغ حتی در واقعیت کمتر از ۲۰ درصد هم است!
همچنین در ادامه ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم عنوان می دارد کمیسیون تقویم املاک هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین کند.
لزوم استفاده از فایل کاربردی ارزش اجاری املاک مشابه حسابدانان:
توضیحات بالا در رابطه با تعریف ارزش اجاری املاک و نکات مربوط به آن ارائه شده است و در ادامه قصد داریم شما را با فایل کاربردی ارزش اجاری املاک مشابه که توسط تیم با تجربه و حرفه ای حسابدانان آماده شده است، آشنا کنیم. شما دانش پذیر گرامی می توانید ضمن مطالعه مطالب بالا در خصوص ارزش اجاری املاک مشابه و توضیحات ذکر شده، فایل مربوط به آن را در این قسمت دانلود کنید تا ارزش اجاری املاک مختلف در مناطق مختلف کشور را مشاهده کنید.