بخشنامه شماره : ۳۵۴۸۱

با توجه به ماده 273 الحاقی به قانون مالیات‌های مستقیم ( موضوع ماده 133 قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27 / 11 / 1380 ) مبنی بر اجرای قانون مذکور از اول سال 1381 وبه منظور اجرای صحیح مقررات اصلاحی فصل اول از باب سوم قانون مزبور ( مالیات بر درآمد املاک ) وایجاد وحدت رویه موارد زیر را اعلام تا به مورد اجرا گذارده شود :

1 – با توجه به حذف تبصره ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند 1366، نقل وانتقال املاک شرکتهایی که تمام سرمایه آنها بطور مستقیم یا با واسطه متعلق به دولت است از اول سال 1381 بر اساس نرخهای مقرر در ماده 59 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27 / 11 / 1380، مشمول مالیات مقطوع می باشد. وبا توجه به مفاد ماده 76 قانون مذکور وجه دیگری بابت مالیات بر درآمد نقل وانتقال مزبور مطالبه نخواهد شد.

2 – با توجه به مفاد ماده 2 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم وتبصره ۲ ذیل آن، نقل وانتقال قطعی املاک متعلق به وزراتخانه ها و موسسات دولتی، دستگاههایی که بودجه آنها بوسیله دولت تامین می شود وشهرداریها در زمره فعالیتهای اقتصادی محسوب نگردیده ومشمول پرداخت مالیات نقل وانتقال قطعی املاک نمی باشد.

3 – به صراحت تبصره 1 ماده 53 اصلاحی مورخ 27 / 11 / 1380 قانون مالیات‌های مستقیم، محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد وهمچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی شود. لذا با عنایت به قسمت اخیر تبصره مزبور چنانچه چند واحد مسکونی محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، در این صورت علاوه بر یک واحد مسکونی مالک، به تعداد واحدهای مسکونی محل سکونت افراد یاد شده برای هر کدام یک واحد نیز از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود. مگر اینکه به موجب اسناد ومدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود.

در صورتیکه برای هر یک از افراد مذکور بیش از یک واحد اختصاص داده شده باشد فقط یک واحد به انتخاب مالک از تسهیلات مقرر در این تبصره برخوردار خواهد بود.

4 – به موجب تبصره 10 اصلاحی ماده 53 از ابتدای سال 1381 کلیه واحدهای مسکونی متعلق به  شرکت های سازنده مسکن اعم از شرکت های دولتی، خصوصی وتعاونی که قبل از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی، طبق اسناد ومدارک مثبته وبه موجب قرارداد به اشخاص واگذار می گردد. مادام که در تصرف خریدار میباشد، مشروط بر اینکه مالیات نقل وانتقال قطعی موضوع ماده 59 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم به ماخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد در مدت مذکور ( فاصله زمانی از تاریخ تصرف تا زمان تنظیم سند رسمی ) اجاری تلقی نمی گردد وبه هنگام نقل وانتقال قطعی وتنظیم سند در دفتر اسناد رسمی مطالبه مجدد مالیات نقل وانتقال مورد نخواهد داشت. در این رابطه توجه واحدهای مالیاتی را به نکات ذیل جلب می نماید :

الف – تبصره 10 اصلاحی ماده 53 یاد شده صرفا ناظر به واحدهای مسکونی است که توسط شرکتهای سازنده مسکن از ابتدای سال 81 به بعد واگذار  و توسط خریدار تصرف شده یا بشود، بنابراین واگذاری وتصرفات قبل از سال 1381 مشمول مقررات قانون مالیات‌های مستقیم قبل از اصلاحی مصوب 27 / 11 / 80 خواهد بود.

ب – با توجه به عبارت « از نظر مالیاتی با خریدارمانند مالک رفتار خواهد شد »، مذکور در قسمت اخیر تبصره یاد شده، چنانچه خریدار اولیه واحد مربوط را به اجاره واگذار نماید، همانند مالک، مشمول مالیات اجاره املاک خواهد بود.

5 – در اجرای تبصره 11 الحاقی به ماده 53 اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27 / 11 / 1380 موارد زیر مورد توجه قرار گیرد.

الف – مجتمع های مسکونی دارای ضوابط الگوی مصرف مسکن :  

مالکان مجتمع های مسکونی ( اعم از اشخاص حقیقی وحقوقی ) دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنابه اعلام وزارت مسکن وشهرسازی احداث شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد ( 100% ) مالیات بردرآمد اجاره املاک معاف می باشند وتغییر احتمالی الگوی مزبور بعد از ساخت موجب قطع معافیت مالکینی که الگوی مصرف مسکن را در زمان ساخت رعایت نموده اند نخواهد شد.

ب – سایر املاک مسکونی :

مالکین سایر املاک مسکونی، فقط از معافیت درآمد ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد وپنجاه ۱۵۰ متر مربع ودر سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع ۲۰۰ زیر بنای مفید، برخوردار خواهند بود وبه این ترتیب چنانچه زیربنای یک واحد مسکونی حسب مورد بیش از حدنصاب‌های تعیین شده باشد، درآمد حاصل از اجاره آن واحد کلا مشمول مالیات بر اجاره خواهد بود. و در مواردی که مالک دارای چند ملک باشد که هر کدام بتنهایی کمتر از حد نصابهای مذکور می باشند، می تواند به انتخاب خود، تعدادی از واحدهائی را که جمع زیر بنای مفید آنها حداکثر معادل حد نصابهای یاد شده باشد ( در تهران حداکثر تا 150 متر مربع ودر سایر نقاط تا 200 متر مربع زیر بنای مفید ) معرفی تا از معافیت درآمد ناشی از اجاره آنها برخوردار گردد.

یاد آور میشود، ملحقات وقسمتهای مشاعی ملک شامل بالکن، پارکینگ، انباری خارج از واحد مسکونی، نورگیرهای غیر مسقف یا با سقف شیشه های، راه پله، زیرزمین های غیر مسکونی جزء زیربنای مفید واحد مسکونی منظور نخواهد شد.

ج – استفاده مالکین مذکور دربند « ب » فوق از معافیت مربوط موکول به ارائه اسناد ومدارک مالکیت وحسب مورد گواهی پایان کار یا صورتمجلس تفکیکی که مشخص کننده زیر بنای مفید ملک باشد خواهد بود. درصورتی که اسناد ومدارک رسمی ملک وسایر مدارک تسلیمی مودی، زیربنای مفید انرا مشخص ننماید، میزان زیربنای مفید ساختمان براساس اعلام کتبی مودی مورد پذیرش خواهد بود مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.

ضمنا ادارات امور مالیاتی موظفند به منظور جلوگیری از استفاده مکرر مودیان بیش از حد نصاب معافیت مقرر برای تهران وسایر نقاط، ظرف مدت 10 روز پس از اعمال معافیت مقرر نسبت به هر مودی، وضمن اخذ تعهد از نامبرده ( مبنی بر عدم استفاده از معافیت ) مشخصات کامل وی وملک یا املاک اجاری مربوط را برای اقدامات بعدی به اداره اطلاعات وخدمات مالیاتی شهر یا مرکز استان ذیربط ارسال دارند.

ادارات مذکور نیز دصورت احراز استفاده بیش از یک معافیت مذکور مراتب راسریعا جهت مطالبه مالیات وجرائم متعلقه در مهلت قانونی به اداره امور مالیاتی که مودی از معافیت مضاعف استفاده نموده است منعکس نمایند.

6 – با توجه به مقررات ماده 273 از تاریخ اجرای قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 27 / 11 / 1380، معافیت مالیاتی موضوع ماده 11 قانون تشویق احداث وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب 24 / 3 / 1377 ومعافیت مالیاتی خوابگاه‌های دانشجوئی وکلیه مقررات مغایر به استثنای احکام مالیاتی مقرر در قانون برنامه سوم توسعه اقتصادی، اجتماعی وفرهنگی جمهوری اسلامی ایران در دوران برنامه مزبور ونیز ماده 13 قانون چگونگی مناطق آزاد تجاری صنعتی جمهوری اسلامی ایران مصوب 7 / 6 / 1372 واستفساریه مصوب

21 / 1 / 1374 قانون اخیرالذکر لغو گردیده است.

عیسی شهسوارخجسته

رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور