مالیات اجاره چیست؟ نحوه محاسبه مالیات اجاره
مالیات اجاره چیست؟ نحوه محاسبه مالیات اجاره
- نویسنده : حسابدانان
- سطح : متوسط
- پیش نیاز : ندارد
- مدت زمان مطالعه : ۱۰ دقیقه
فهرست مطالب :
۱ – مالیات بر درآمد اجاره چیست؟
۲ – مشمولین مالیات اجاره چه اشخاصی هستند؟
۳ – پرداخت مالیات اجاره بر عهده کیست؟
۵ – مالیات اجاره چگونه محاسبه می گردد ؟ ( مثال )
۶ – اظهارنامه مالیاتی اجاره، زمان ارسال و جریمه آن
۷ – معافیت مالیاتی درآمد اجاره
۸ – سوالی درباره مالیات اجاره دارید، مشاوره مالیاتی کسب و کار خود را از ما بگیرید!
مقدمه :
مالیات اجاره چیست؟ مالیات اجاره چگونه محاسبه می گردد ؟ معافیت مالیاتی اجاره ؟ نرخ مالیات اجاره چند درصد است ؟ مهلت ارسال اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ؟ جریمه عدم ارسال اظهارنامه مالیاتی اجاره چقدر است ؟
صاحبین املاک مسکونی، اداری، تجاری و سایر مالکین همیشه این سوالات را در ذهن خود دارند. ما در این مقاله سعی کردیم به تمامی این سوالات طبق آخرین قوانین و مقررات مالیاتی پاسخ بدهیم.
مالیات بر درآمد املاک یکی دیگر از پایه های اخذ مالیات در کشور می باشد که فصل اول از باب سوم قانون مالیات های مستقیم، یعنی مواد قانونی ۵۲ الی ۸۰، به موضوع مالیات بر درآمد املاک پرداخته است که بخشی از این مواد درباره‌ی مالیات بر درآمد اجاره صحبت کرده است که به آن خواهیم پرداخت.
۱ – مالیات بر درآمد اجاره چیست؟
مالیات در ایران و همچنین در سراسر دنیا به‌عنوان بخشی از منبع مهم درآمدی دولت‌ها به شمار می‌رود.
مالیات انواع مختلفی دارد و در قوانین مالیات ایران، مالیات به دو دسته مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم تقسیم‌بندی می‌شود که هر کدام از آنها نیز شامل مالیات‌های مختلفی هستند.
مالیات اجاره را می توانیم زیر گروه مالیات های مستقیم معرفی کنیم. چرا که پرداخت کننده مالیات برای سازمان امور مالیاتی شناخته شده و قابل رهگیری است.
یکی از پایه های مالیاتی در ایران مالیاتی است که مالکین املاکی که ملک خود را برای اجاره در اختیار مستاجرین قرار می دهد، از درآمد خود باید پرداخت کنند که شامل مقرراتی به شرح ادامه‌ی این مقاله می باشد.
برای مطالعه بیشتر در خصوص اشخاص مشمول مالیات مقاله اشخاص مشمول مالیات را مطالعه فرمایید.
۲ – مشمولین مالیات اجاره چه اشخاصی هستند؟
برای فهم بهتر این نکته به ماده ۱ قانون مالیات های مستقیم رجوع می کنیم:
در بند ۱ از ماده ۱ ق.م.م آورده شده است که اشخاص زیر مشمول پرداخت مالیات می باشند :« کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران طبق مقررات باب دوم »
در همین راستا در ماده‌‌ی ابتدایی هر فصل از قوانین مالیاتی درباره‌ی منبع مالیاتی آن فصل توضیحاتی داده شده است. مطابق همین امر در ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم آورده شده است که :« درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد.»
در این ماده از واژه‌ی درآمد استفاده شده است، یعنی شخصی که به طور معمول صاحب درآمدی می باشد به عنوان مودی مالیاتی شناخته می شود. در این فصل هم موجر را به عنوان مودی مالیاتی می شناسیم .
باید به این نکته توجه داشت که مودی ( موجر ) اجازه توافق با مستاجر در رابطه با پرداخت مالیات بر درآمد اجاره را ندارد و اگر این امر صورت گیرد، نافی مراجعه سازمان به موجر در جهت دریافت مالیات از او نمی گردد.
البته مطابق ماده ۱۸۲ کسانی که مطابق مقررات قانون مکلف به پرداخت مالیات دیگران می‌باشند و همچنین هرکس که پرداخت مالیات دیگری را تعهد یا ضمانت کرده باشد و کسانی که بر اثر خودداری از انجام تکالیف مقرر در این قانون مشمول جریمه‌ای شناخته شده‌اند، در حکم مودی محسوب و از نظر وصول بدهی طبق مقررات قانونی اجرای وصول مالیات ها با آنان رفتار خواهد شد و این موضوع می تواند با قرارداد اجاره رسمی یا عادی بین طرفین صورت گیرد، یعنی سازمان حق مراجعه به طرفین را به صورت تضامنی دارا خواهد بود.
۳ – پرداخت مالیات اجاره بر عهده کیست؟
پاسخ این سوال در یک کلام مشخص است = صاحب درآمد
صاحب درآمد هم در قرارداد های اجاره موجر است. پس وظیفه‌ی پرداخت مالیات بر عهده موجر است. اماااا ..؟؟
مطابق قانون وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر، و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
این امر فقط در مورد اشخاص حقوقی صدق می کند .
یعنی شرکت ها به نحوی که در گفتارهای بعدی نگارش شده است، باید مبلغ مالیات را محاسبه، از مبلغ پرداختی به موجر خود کسر و تا پایان ماه بعد آن مبلغ را به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت کند.
نکته مهم آن که این مبالغ که به عنوان مالیات تکلیفی از آن نام می بریم، در حکم مالیات پرداختی علی الحساب موجر به سازمان است. مستاجر فیش های پرداختی را تحویل موجر داده و این مبالغ از مالیات قابل پرداخت وی قابل کسر است.
۴ – درآمد مشمول مالیات اجاره
چه مبلغی از درآمدی که موجر بابت اجاره دادن ملک خود دریافت کرده است را باید مالیات پرداخت کند؟
درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد ( ۲۵% ) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
با احتساب فرمول فوق در می‌یابیم که قانونگذار به صورت پیش فرض مبلغ ۲۵% از کل درآمد اجاره را به عنوان هزینه های موجر بابت آن ملک در نظر گرفته است، حال چه بیشتر هزینه کرده باشد، چه کمتر هزینه کرده باشد.
البته در مورد اشخاصی که ملکی را اجاره کرده و آن را به اجاره گذاشته قانون گفته است که : هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.
برخی از اشخاص در ماده قانون مالیات های مستقیم نام برده شده اند که غیر مشمول مالیاتی می باشند، در همین راستا داریم که املاکی که به صورت رایگان در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده ۲ قانون قرار می‌گیرد، غیر اجاری تلقی می شود.
اگر ملکی را با اثاثه یا ماشین آلات اجاره بدهیم آنگاه تکالیف مودی چگونه است؟ آیا آن هم مالیات دارد؟
در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات می شود.
حال فرض کنیم مستاجری هزینه ای را در راستای ملک مورد اجاره انجام داده است که بر عهده مالک بوده.
حال محاسبات چگونه می باشد؟
هزینه‌هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی‌که عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیر نقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.
۵ – مالیات اجاره چگونه محاسبه می گردد؟ (مثال)
این دغدغه همیشه برای صاحبان املاک وجود داشته که نحوه‌ی محاسبه مالیات ملک مورد اجاره‌ی من چگونه است؟
درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ( ۸۰% ) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده ۵۴ مکرر این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
در تبصره ماده ۵۴ قانون ذکر شده است که : در صورتی‌که مستأجر جزء وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاه هایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداری ها و شرکت ها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود. همچنین چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مودی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع قانون مالیات های مستقیم خواهد بود.
برای دیدن ورکشاپ رایگان حسابداری آسان اینجا کلیک کنید.
با توجه به توضیحات فوق و توضیحاتی که در ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم خدمت شما عزیزان گفته شد، فرمول زیر در رابطه با مالیات اجاره مشهود است :
۷۵%*کل مال الاجاره = درآمد مشول مالیات اجاره
بعد از اینکه در آمد مشمول مالیات اجاره محاسبه شده حال باید این عدد ضربدر نرخ مالیاتی شود . اما چه نرخ مالیاتی ؟
پاسخ این است که نرخ مالیات بستگی دارد که موجر شخص حقیقی باشد یا حقوقی ؟
اگر موجر شخص حقوقی باشد باید مبلغ فوق مطابق ماده ۱۰۵ قانون مالیات های مستقیم ضربدر ۲۵% شود . اما این نرخ برای اشخاص حقیقی مطابق ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم در جدول به صورت پلکانی محاسبه می گردد.
حال برای درک بهتر موضوع به مثال زیر توجه کنید :
مثال : آقای کرمی یک باب آپارتمان اداری را به متراژ ۳۰ متر به مبلغ ماهیانه ۶۲۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال به شرکت حسابدانان اجاره داده است . محاسبه مالیات اجاره آقای کرمی به چه صورت است ؟
۷.۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۱۲ * ۶۲۰.۰۰۰.۰۰ ریال
درآمد مشول مالیات ۵.۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۷۵% * ۷.۲۰۰.۰۰۰.۰۰ ریال
حال مبلغ به دست آمده را در نرخ های ماده ۱۳۱ جاگذاری می کنیم :
۳۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۱۵% * ۲.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال
۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۲۰% * ۲.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال
۳۵۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۲۵% * ۱.۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال
مالیات آقای کرمی ۱.۰۵۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۳۵۰.۰۰۰.۰۰۰ + ۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ + ۳۰۰.۰۰۰.۰۰۰
حالا فرض را بر آن می گذاریم که شرکت حسابدانان را این ملک را به آقای کرمی اجاره داده است :
۷.۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۱۲ * ۶۲۰.۰۰۰.۰۰ ریال
درآمد مشول مالیات ۵.۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۷۵% * ۷.۲۰۰.۰۰۰.۰۰ ریال
حال مبلغ به دست آمده را در نرخ ماده ۱۰۵ جاگذاری می کنیم :
۱.۳۵۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال = ۲۵% * ۵.۴۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال
۶ – اظهارنامه مالیاتی اجاره و زمان ارسال و جریمه آن
در ابتدا به تعریف اظهارنامه می پردازیم . ماده یک آیین‌نامه ماده ۹۵ قانون مالیات‌های مستقیم به شماره ۲۳۰۷۶۱ مورخ ( 1394/04/12 ) که به آیین‌نامه تحریر دفاتر مشهور است؛ اظهارنامه مالیاتی را این چنین تعریف کرده است :
بر اساس این ماده: « اظهارنامه مالیاتی فرمی است به منظور اظهار درآمدها، هزینه‌ها، دارایی‌ها، بدهی‌ها، سرمایه، معافیت‌ها، درآمد مشمول مالیات، مالیات، بخشودگی مالیاتی و همچنین اطلاعات هویتی و مکانی حسب مورد که برای صاحبان مالیات مشاغل و اشخاص حقوقی موضوع قانون مالیات‌های مستقیم، بر حسب نوع و حجم فعالیت اشخاص مذکور مطابق نمونه‌هایی که توسط سازمان، تهیه و اعلام می‌شود.»
طبق تعریف بند های فوق دریافتیم که هر شخصی که صاحب درآمد است باید مالیات پرداخت کند و اظهارنامه مالیاتی راهی برای ابراز درآمد های موجر و همچنین پرداخت مالیات است .
نتیجه می گیریم که مودیان مکلف اند اظهارنامه مالیاتی خود را روی نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه و در دسترس آنها قرار می گیرد تنظیم و تا آخر تیرماه سال بعد به انضمام مدارک مربوط به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
این مورد برای اشخاص حقیقی که سال مالی و سال مالیاتی آنها با یکدیگر برابر است صدق می کند. اما برای اشخاص حقوقی ارسال اظهارنامه همزمان با مهلت ذکر شده در ماده ۱۱۰ قانون مالیات های مستقیم یعنی ۴ ماه پس از پایان سال مالی می باشد که اگر درآمدی از محل اجاره املاک داشته اند، میبایست آنها را در قسمتی که در اظهارنامه برایشان در نظر گرفته شده است، وارد کنند.
در صورتی که درآمد مذکور در اظهارنامه ارسال نشود، مشمول جریمه ای معادل ۱۰% مالیات متعلق است که این جریمه غیر قابل بخشودگی است.
۷ – معافیت مالیاتی درآمد اجاره
معافیت ها همیشه‌یکی از جذاب ترین موضوعات مالیاتی بوده که قانون گذار برای صاحبین املاک نیز معافیتی را در نظر گرفته است. صاحبان املاک هر ساله بخشی از درآمد خود را معاف از پرداخت مالیات هستند. البته اگر شروط زیر برقرار باشد.
این معافیت بر اساس ماده ۵۷ قانون مالیات های مستقیم و قانون بودجه سنواتی تعیین می گردد.
در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه ای، که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد، به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند و اظهار بنماید که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.
در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.
اما همانطور که گفته شد رقم این معافیت هر ساله در قانون بودجه سنواتی تنظیم و ابلاغ می گردد .
میزان این معافیت برای سال ۱۴۰۲ مبلغ ۴۷۵/۰۰۰/۰۰۰ ریال می باشد . این معافیت برای سال ۱۴۰۳ به شرح ذیل است :
در بند ح تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۳ ذکر گردیده است که میزان معافیت درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات اشخاص فاقد درآمد موضوع ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی سال ۱۳۸۰، به مبلغ هفتصد و پنجاه میلیون ( ۷۵۰,۰۰۰,۰۰۰ ) ریال در نظر گرفته شده است.
همچنین مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت راه و شهرسازی ساخته شده ( یا می شوند ) در طول مدت اجاره از صد در صد ( ۱۰۰% ) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشد. در غیر این‌صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد.
برای اطلاعات بیشتر در خصوص جرائم مالیات بر ارزش افزوده از محصول رایگان جرائم مالیات بر ارزش افزوده دیدن فرمایید.
حال اگر مالک ملکی را در اختیار پدر و مادر خود یا افراد تحت تکفل خود بگذارد تکلیف چیست ؟
محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر‌یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.
۸ – سوالی درباره مالیات اجاره دارید، مشاوره مالیاتی کسب و کار خود را از ما بگیرید!
مشاوره مالیاتی، به عنوان یکی از حوزه های تخصصی موسسه حسابدانان می تواند شما را در جلوگیری از تعلق جرایم و مجازات های مالیاتی یاری نماید. پنل مشاوره مالی و مالیاتی ما آماده پاسخگویی به کلیه سوالات شما در حوزه حسابداری، مالیات، بیمه، قانون کار و مباحث مربوطه به صورت آنلاین و حضوری می باشد.
برای ورود به پنل مشاوره مالیاتی و پرسیدن سوالات خود اینجا کلیک کنید.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.