مقالات
مالیات بر درآمد املاک اولین فصل از باب سوم قانون مالیات های مستقیم است و دارای ماده ها و موضوعات بسیار مهمی است.
در حوزه املاک انواع مالیات های مختلفی وجود دارد که شاید نسبت به منابع مالیاتی دیگر، بیشتر باشد و در ادامه درباره آن ها توضیح خواهیم داد.
انواع مالیات های مربوط به حوزه املاک، مالیات هایی هستند که در حال حاضر اجرا می شوند و مقررات مربوط به آن ها لازم الاجرا است و به شرح زیر طبقه بندی می شوند:
۱ – مالیات بر درآمد اجاره موضوع ماده ۵۳ تا ۵۸ قانون مالیات های مستقیم
۲ – مالیات بر درآمد خانه های خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم
۳ – مالیات بر نقل و انتقال املاک موضوع ماده ۵۹ تا ۷۳ قانون مالیات های مستقیم که خود به دو دسته مالیات بر نقل و انتقال املاک و مالیات حق واگذاری محل تقسیم می شود.
۴ – مالیات بر ساخت و فروش املاک موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم
۵ – مالیات بر خانه های لوکس و گران قیمت که درباره آن در قانون مالیات های مستقیم صحبتی نشده است و هر ساله در قانون بودجه سنواتی عنوان می شود.
۱ – مالیات سالانه املاک موضوع ماده ۳ تا ۹ قانون مالیات های مستقیم که در اصلاحیه ۲۷ بهمن سال ۱۳۸۰ از این قانون حذف شده است.
۲ – مالیات بر مستغلات مسکونی خالی که امروزه آن را با عنوان مالیات بر خانه های خالی می شناسیم، با این تفاوت که در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ ماده ۱۰ و ۱۱ قانون مالیات های مستقیم حذف شد و مجدد با نام مالیات بر خانه های خالی اضافه شد.
۳ – مالیات بر اراضی بایر موضوع ماده ۱۲ تا ۱۶ قانون مالیات های مستقیم که در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ حذف شد.
با این مقدمه اکنون به موضوع مالیات بر درآمد اجاره می پردازیم.
۱ – مالیات سالانه املاک موضوع ماده ۳ تا ۹ قانون مالیات های مستقیم که در اصلاحیه ۲۷ بهمن سال ۱۳۸۰ از این قانون حذف شده است.
۲ – مالیات بر مستغلات مسکونی خالی که امروزه آن را با عنوان مالیات بر خانه های خالی می شناسیم، با این تفاوت که در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ ماده ۱۰ و ۱۱ قانون مالیات های مستقیم حذف شد و مجدد با نام مالیات بر خانه های خالی اضافه شد.
۳ – مالیات بر اراضی بایر موضوع ماده ۱۲ تا ۱۶ قانون مالیات های مستقیم که در اصلاحیه سال ۱۳۸۰ حذف شد.
با این مقدمه اکنون به موضوع مالیات بر درآمد اجاره می پردازیم.
مالیات بر درآمد اجاره بحث ساده اما مهمی است که ابهامات زیادی در آن وجود دارد و در این آموزش مورد بررسی قرار می گیرد.
ماده ۵۲ تا ۵۸ و ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم مربوط به مالیات بر درآمد اجاره است و این بحث در باب سوم این قانون که مالیات بر درآمد است و در فصل اول آن ذکر شده است و دارای ۸ ماده قانونی است که از این تعداد، ۲ ماده آن حذف شده است و در حال حاضر ۶ ماده موثر دارد.
مالیات بر درآمد اجاره فصل مجزایی ندارد، بلکه بخشی از مالیات بر درآمد املاک است.
در ادامه لازم است برای یادگیری بهتر بحث مالیات بر درآمد املاک، نکات مقدماتی در این خصوص را بدانید و سپس متن قانون را آموزش ببینید.
اجاره: یکی از عقدها و قرادادهای پر کاربرد در مالیات اجاره است که امروزه بسیار رایج است.
طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. مستاجره به معنی اجاره شده است.
برای درک بهتر مفهوم اجاره، توضیحات بیشتری به شرح زیر ارائه خواهد شد.
مالکیت به صورت کلی دارای ۲ بخش است:
۱ – مالکیت عین
۲ – مالکیت منافع
فرض کنید شخصی مالک یک آپارتمان است، در این صورت او مالک عین و مالک منافع آن آپارتمان محسوب می شود، به این معنی که مالک کلیه وسایل مربوط به آن مثل کابینت، شومینه و … است و این یعنی مالکیت عین آن را دارد.
علاوه بر این، او مالکیت منافع آپارتمان را نیز دارا است، یعنی حق استفاده از کلیه اموال مربوطه را دارد.
حال فرض کنید مالک به موجب قراردادی برای زمان مشخصی منافع ملک خود را اجاره دهد، در این حالت او همچنان مالک عین آپارتمان است، اما به موجب آن قرارداد به مدت یک سال یا مدتی معین که در قرارداد ذکر می شود، مالک منافع آن نمی تواند باشد و حق استفاده از آن را ندارد.
در قرارداد اجاره ممکن است موجر، مالک مال باشد و در برخی موارد مالک مال نباشد، مثل اجاره دست دوم، یعنی مانند کسی که جایی که اجاره کرده است را به کسی دیگر اجاره دهد. البته در اکثر قراردادها اجاره دهنده مالک است.
موجر: شخصی که مال خود را اجاره می دهد.
مستاجر: شخصی که مالی را از شخص دیگر و با هدف استفاده از منافع آن اجاره می کند.
مال الاجاره: بها و ازایی که بابت اجاره توسط مستاجر نسبت به موجر تعهد می گردد.
مستغلات: املاک و مستحدثات بنا شده در املاک
حق انتفاع: حقی که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.
حق ارتفاق: حقی است برای شخص در ملک دیگری. به عبارت دیگر حقی است برای شخص که می تواند به موجب آن از ملک دیگری استفاده کند.
وقف: به معنای حبس عین و تسبیل منفعت می باشد.
حبس: به معنای نگهداری عین مال و عدم نقل و انتقال و تصرف در آن می باشد.
رهن تصرف: رهن تصرف یکی از انواع رهن است که مال مورد رهن بعد از این که به رهن گیرنده تحویل داده می شود، در تصرف او می ماند و او از منافع مال مورد رهن می تواند استفاده کند.
مالیات تکلیفی: مالیاتی که در آن پرداخت کننده وجه موظف است مالیات مربوط به مبلغ پرداختی را از مبلغ پرداختی کسر و در موعد مقرر به سازمان مالیاتی پرداخت نماید.
مالیات تکلیفی نوعی روش وصول مالیات است که به موجب قانون تعیین می شود و فقط زمانی که قانون این تکلیف را بر عهده ما گذاشته است انجام می شود. برای درک بهتر مفهوم مالیات تکلیفی به مثال زیر توجه کنید:
فرض کنید آقای “الف” از آقای “ب” کالا یا خدماتی خریداری کند، یعنی آقای “ب” به آقای “الف” کالا یا خدماتی می دهد و در مقابل پول یا ما به ازا دریافت می کند.
در این حالت آقای “ب” موظف است اظهارنامه ای برای سازمان امور مالیاتی ارسال کند و مالیات مربوط به درآمد و سود خود را پرداخت کند، ولی آقای “الف” وظیفه ای در خصوص محاسبه و کسر مالیات و پرداخت آن به اداره مالیاتی ندارد.
به طور کلی در مالیات تکلیفی قانون گذار تکلیفی برای آقای “الف” نگذاشته است و تکلیف محاسبه، کسر و ایصال مالیات مربوط و وجه پرداختی را به آقای “ب” واگذار کرده است.
مثل مالیات حقوق که نوعی مالیات تکلیفی است. اگر در شرکتی مشغول به کار هستید، حتما می دانید که کارفرما مکلف است زمانی که به کارمند حقوق پرداخت می کند، مالیات حقوق آن را محاسبه و کسر و ایصال کند.
ارزش معاملاتی: ارزش تعیین شده توسط سازمان مالیاتی برای املاک با کاربری های مختلف در سراسر کشور که بیشتر درباره مالیات بر نقل و انتقال املاک مورد استفاده قرار می گیرد.
اولین ماده از فصل درآمد اجاره ماده ۵۲ قانون مالیات های مستقیم است.
همان طور که می دانید در هر فصل در قانون مالیات های مستقیم، اولین ماده مربوطه حکم شمول آن مالیات است، بنابراین طبق ماده ۵۲ این قانون، حکم شمول مالیات اجاره برابر است با درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت های مقرر در این قانون.
نکته قابل ذکر این است که صرفا املاک واقع در ایران مشمول مالیات بر درآمد املاک هستند و این مالیات قابل تسری به املاک خارج از کشور نیست.
توضیحات بیشتر در خصوص مشمولیت اموال و املاک و اشخاص به مالیات را می توانید در متن مربوط به آزمون آنلاین اشخاص مشمول مالیات مشاهده کنید و سپس با شرکت در آزمون مربوطه، اطلاعات خود را بسنجید.
از مهم ترین ماده های مربوط به فصل مالیات اجاره، ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم است که از اجاره صحبت می کند و طبق آن درآمد مشمول املاکی که به اجاره واگذار می گردد، عبارت است از کل مال الاجاره اعم از نقدی و غیر نقدی پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
همچنین در اجاره دست دوم که قبلا تعریف آن گفته شد، درآمد مشمول مالیات عبارت است از ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک.
در اجاره دست دوم کسر ۲۵ درصد را نداریم، زیرا شخصی که ملک خود را اجاره دست دوم می دهد، مالک آن نیست و لازم نیست مبلغی برای استهلاکات ملک از او کسر شود.
به طور کلی درآمد مشمول مالیات اجاره در قرارداد اجاره دست اول برابر است با مبلغ مال الاجاره ضربدر ۷۵ درصد و برای اجاره دست دوم عبارت است از مال الاجاره دریافتی منهای مال الاجاره پرداختی.
همچنین لازم است بدانید برای تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره ۲ روش وجود دارد که توضیحات بیشتر مربوط به آن در ادامه این مطلب آمده است:
۱ – بر اساس قرارداد فی ما بین موجر و مستاجر
۲ – بر اساس مبالغ مندرج در جدول ارزش اجاری املاک مشابه
ارزش اجاری املاک مشابه، ارزش اجاره املاک تعیین شده توسط سازمان مالیاتی برای املاک با کاربری های مختلف در سراسر کشور است، یعنی قیمت گذاری است که سازمان مالیاتی آن را انجام می دهد، با این تفاوت که این ارزش گذاری ارزش کل ملک نیست، بلکه ارزش اجاره ملک است.
در واقع جدول اجاری املاک مشابه یعنی درآمد اجاره مورد نظر سازمان مالیاتی.
البته سازمان امور مالیاتی هر ساله جدولی تحت عنوان جدول معاملاتی املاک نیز برای ارزش گذاری کل ملک ارائه می دهد.
همان طور که گفته شد سازمان مالیاتی هر ساله بر اساس برخی اطلاعات، اجاره مورد نظر خود در خصوص املاک در سراسر کشور را ارزش گذاری می کند و مثلا می گوید ارزش اجاری یک ملک مسکونی در نیاوران ۱۰۰ میلیون تومان است.
توضیحات تکمیلی ارزش اجاری املاک مشابه در ماده ۵۴ قانون مالیات های مستقیم آمده است که می گوید درآمد اجاره بر اساس قرداد اعم از رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود و یا مبلغ مندرج در قرارداد از ۸۰ درصد ارقام مندرج در جدول ارزش اجاری املاک مشابه اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور کمتر باشد و یا در مورد ماده ۵۴ مکرر این قانون باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
بنابراین به طور کلی موارد استفاده از مبالغ مندرج در جدول ارزش اجاری املاک مشابه برای تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره به شرح زیر است:
۱ – عدم وجود قرارداد اجاره
۲ – عدم ارائه قرارداد اجاره به اداره امور مالیاتی
۳ – اگر مبلغ اجاره کمتر از ۸۰ درصد مبالغ مندرج در جدول ارزش اجاری املاک مشابه باشد.
۴ – رهن کامل و مال الاجاره صفر باشد.
نکته: برخی این باور اشتباه را دارند که مبلغ رهن در محاسبه مالیات اجاره لحاظ می شود که البته این باور غلط ناشی از مقررات قدیمی است، اما بدانید در اندازه گیری رقم مال الاجاره مبلغ رهن هیچ تاثیری ندارد.
در اصلاحیه های قبل از قانون مالیات های مستقیم مفهومی تحت عنوان تبدیل رهن به اجاره وجود دارد که الان به هیچ عنوان کاربرد ندارد. مثلا طبق جدول ارزش اجاری املاک مشابه، رقم اجاره ملکی باید ۱۰۰ میلیون باشد و شخصی آن را ۱ میلیارد رهن و ۵۰ میلیون اجاره می کند. در این صورت در رسیدگی های مالیاتی، با مبلغ رهن کاری ندارند و مبنا ۵۰ میلیون مبلغ اجاره است و چون این مبلغ از ۸۰ درصد مبلغ اجاره ای که در جدول ارزش اجاری املاک مشابه درج شده، کمتر است، مبنای محاسبه جدول ارزش اجاری املاک مشابه است.
در فایل کاربردی نامه درخواست گزارش رسیدگی، توضیحات مربوط به رسیدگی مالیاتی داده شده است که می توانید آن را مطالعه کنید.
۵ – محاسبه مالیات بر خانه های خالی:
همان طور که گفتیم در مالیات اجاره، اگر قرارداد اجاره کمتر از ۸۰ درصد جدول ارزش اجاری املاک مشابه باشد، مالیات اجاره مربوطه بر اساس رقم مندرج در جدول نام برده شده محاسبه می شود، در این حالت وقتی خانه ای خالی بوده است، یعنی مستاجر و یا قرارداد اجاره ای نداشته است، بنابراین مبنایی برای قرارداد وجود ندارد، در نتیجه برای محاسبه مالیات مربوطه از جدول ارزش اجاری املاک مشابه که برای کلیه املاک مسکونی است، استفاده می شود. محاسبه مالیات خانه های خالی به این صورت است که رقم اجاره ضرب در ضریبی می شود که بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم آمده است.
بنابراین مالیات بر خانه های خالی همان مالیات اجاره ای است که بر مبنای ارزش اجاری املاک مشابه محاسبه شده است، اما ضرب در ضریبی شده است که در ماده ۵۴ مکرر این قانون ذکر شده است.
نکته این که ممکن است در برخی موارد مستاجر و موجر تبانی کنند و برای این که مالیات اجاره کمتری پرداخت کنند، رقم پایینی در قرارداد اجاره ثبت کنند که دور از واقعیت باشد. در این صورت نیز طبق قانون اگر مبلغ مندرج در قرارداد به عنوان مبلغ اجاره، کمتر از ۸۰ درصد اعداد مندرج در جدول ارزش اجاری املاک مشابه باشد، مبنای سازمان مالیاتی، اعداد مندرج در جدول ارزش اجاری املاک مشابه خواهد بود.
در بالا موارد استفاده از جدول ارزش اجاری املاک مشابه گفته شد و اکنون فایل مربوط به آن که دارای اعداد و ارقام مربوطه است در اختیار شما گذاشته شده است.
شما خواننده گرامی می توانید برای آگاهی از مبالغ مد نظر سازمان امور مالیاتی برای اجاره مناطق در سراسر کشور، فایل پیش رو را دانلود کنید.
دانلود فایل pdf ارزش اجاری املاک مشابه